השקעות נדלן בולגריה מדריך משפטי למשקיע ורקע כללי 

מדריך משפטי למשקיע בבולגריה




OMEGA INVEST מומחית להשקעות נדל"ן בבולגריה: החל באיתור הזדמנות עבורך, ליווי ויעוץ בתהליך הרכישה והפיתוח, ועד לניהול של הנכס.



מדיניות ממשלתית לגבי השקעות בבולגריה
התארגנויות תאגידיות לרכישת קרקעות
פרוצדורה לרכישת נדל"ן
שיעורי מס בבולגריה לשנת 2007

סוגיות משפטיות וכלכליות לגבי השקעות זרות בנדל"ן בבולגריה

I) השקעות זרות למערכת החוק הבולגרית, בכל הקשור לרכישת נכסים (במיוחד לגבי נדל"ן), יש אותם מאפיינים בסיסיים של מערכת החוק האירופאית, בדומה לרוב המדינות ביבשת.

1) גופים זרים: - ישויות חוקיות שאינן רשומות בבולגריה
- שותפויות, שאינן גוף חוקי ורשומות בחו"ל
- זרים שמתגוררים בקביעות בחו"ל

2) השקעות זרות בנכסים יכולות להתבצע באמצעות: - רכישת הקנין על מבנים
- רכישת זכויות בעלות מוגבלות על נדל"ן:
- זכות לשימוש (usus)
- זכות לבנות (superfice)
- שעבוד

II) מדיניות ממשלתית לגבי השקעות בבולגריה
1) עקרון כללי: השקעות זרות מקבלות יחס שווה להשקעות מקומיות.
2) תמריצים להשקעה: לפי סוג ההשקעה -
א) דרגות תמריצים:
- דרגה ראשונה: מעל 70 מיליון BGN (לב בולגרי)
- דרגה שניה: בין 40 ל-70 מיליון BGN
- דרגה שלישית: בין 10 ל-40 מיליון BGN
ב) תמריצים:
- שירות מינהלי אינדיבדואלי בפרקי זמן מקוצרים
- מידע על ההשקעה
- סיוע מהמדינה
III) רכישת נדל"ן ע"י גופים זרים
1) עקרון כללי: גופים זרים אינם זכאים לרכוש בעלות על קרקעות באופן חופשי, מלבד מקרי ירושה חוקית שבה הנכס שנורש יועבר תוך שלוש שנים לאחר הרכישה.
2) תיקונים חדשים בחוקה הבולגרית בנוגע להצטרפות הרפובליקה של בולגריה לאיחוד האירופאי (SG, גיליון 18 מתוארך לשנת 2005, בתוקף מתאריך 01.01.2007):
- אזרחי מדינות החברות באיחוד האירופי זכאים לרכוש קרקע לאחר תקופת השהיה של שבע שנים.
- גופים זרים, שאינם אזרחי מדינות חברות האיחוד, רשאים לרכוש קרקע אם האמנה הבינ"ל מרשה זאת.
3) רק גופים חוקיים ופיזיים בבולגריה יכולים לרכוש כל סוג של קרקע. אינדיבידואלים וחברות ממדינות חברות האיחוד יכולים לרכוש קרקע רק עם תום (בשנת 2014) שבע שנות תקופת המעבר שהיא חלק מהקבלה לאיחוד. אינדיבידואלים זרים או חברות זרות ממדינות שאינן באיחוד אינם יכולים לרכוש קרקע אלא אם הם תושבי קבע. ניתן לעקוף את ההגבלה הזאת בקלות באמצעות פתיחת חברה מקומית.

IV) התארגנויות תאגידיות מתאימות בהקשר של רכישת קרקעות ע"י גופים זרים:
1) עקרון כללי: חברות רשומות בבולגריה נחשבות גופים מקומיים ללא תלות בהשתתפות הזרה בהן, ויכולות לרכוש כל סוג של קרקע ללא הגבלה.
גם גופים זרים טבעיים וגם ישויות חוקיות יכולים להקים חברות מקומיות באופן חופשי. אין הגבלות על כמות או אחוז ההון שנמצא בבעלות זרה. עם זאת, המשקיע יכול להקים אך ורק חברות המותרות בחוק. חוק המסחר הבולגרי לשנת 1991 עוקב אחר תיאורית חוק המסחר הגרמני.
הקמת חברה מקומית ורישומה בכל המוסדות הנדרשים אורכים לא יותר מחודש אחד. החברה רשאית להחזיק מספר בלתי מוגבל של חשבונות בנק במטבע מקומי וזר, ולפעול באופן חופשי עם הכספים האלה.

2) חברות במסגרת החקיקה הבולגרית:
שותפות כללית
שותפות מוגבלת
חברה באחריות מוגבלת (כולל חברה באחריות מוגבלות בבעלות יחיד)
חברת מניות משותפות
שותפות מוגבלת באמצעות מניות
ההתארגנויות התאגידיות המועדפות והמתאימות ביותר:
חברה באחריות מוגבלת
מניות משותפות
3) רישום חברה באחריות מוגבלת:
חברה בבעלות מוגבלת (LLC) יכולה להיות מוקמת ע"י גוף אחד או מספר גופים. האחריות של החברים כלפי התחייבויות החברה מוגבלת לתרומה שלהם להון הבעלים של החברה. חברת LLC מיוצגת על ידי דירקטוק מנהל או מספר דירקטורים. כמות הון הבעלים של חברת LLC חייב להיות לפחות 5,000 לב (בערך 2,500 יורו).



4) רישום חברת מניות משותפות:
חברה מוגבלת על ידי מניות אפשר להקים כחברה פרטית או ציבורית. חברה כזו יכולה להיות מוקמת ע"י מספר חברים (בעלי מניות) או חבר אחד. ישנן פעילויות עסקיות מסוימות שניתן לבצע רק במסגרת חברת מוגבלת ע"י מניות, כגון בנקאות וביטוח, ופעולות ביטוח סוציאלי. את מניות החברה אפשר להנפיק כלא-פיזיות. האחריות של בעל המניות מוגבלת לתרומתו להון הבעלים של החברה. ניהול החברה מתבצע ע"י דירקטוריון (מערכת של רמה אחת) או על ידי ועד מנהל שעובד תחת פיקוח של ועד מפקח (מערכת של שתי רמות). הון הבעלים המינימלי הדרוד להקמת חברה כזו הוא 50,000 לב (בערך 25,000 יורו).



V) פרוצדורה לרכישת נדל"ן:
1) המשתתפים בתהליך:

צדדים - מוכר וקונה
סוכנות נדל"ן/ מתווכים
ייעוץ משפטי - נציגים משפטיים של הצדדים
כל אחד מהצדדים יכול להיות מיוצג על ידי בא כוח בעל ייפוי כוח מפורש בחתימת נוטריון
נוטריון
רשם הקרקעות
2) שלבים בתהליך רכישת הנדל"ן:

בחינת הסטטוס של הנכס
חתימת הסכם ראשוני - שמירת הנכס
השגת המסמכים הדרושים עבור החתימה על שטר המכר הנוטריוני
חתימה על שטר המכר הנוטריוני הסופי למכירה ורכישה בפני הנוטריון
רישום שטר המכר הנוטריוני אצל רשם הקרקעות
3) רישומים נוספים של העסקה:

רישום הרכישה במשרד רשות ההכנסה הלאומית (national revenue agency) - תוך חודשיים
גופים זרים צריכים להירשם אצל רשם ה-BULSTAT - תוך 7 ימים
4) מסים ותשלומים על רכישת נדל"ן:

מס מקומי - 2% מהסכום הגבוה היותר מבין הערכת המס הרשמית ומחיר המכירה שהוסכם
דמי נוטריון - נקבע ע"פ התעריף, לא עולה על 1,500 יורו
דמי רישום קרקע - 0.1% מהסכום הגבוה יותר מבין הערכת המס הרשמית ומחיר המכירה שהוסכם
5) מע"מ על נדל"ן:
א) עסקאות פטורות:

רכישת קרקע
ביסוס זכויות קניין מוגבלות על קרקע
רכישת בנינים ישנים וקרקעות סמוכות להם
ב) עסקאות מחויבות בתשלום מע"מ

רכישת חלקות עירוניות
ביסוס זכויות קניין מוגבלות על חלקות עירוניות
רכישת בנינים חדשים וחלקים סמוכים להם
באופן כללי המע"מ על רכישת נכסים הוא 20%, פרט לרכישת קרקע.

6) מימון העסקה ובטחונות:
עקרון כללי: גופים זרים זכאים לקבל הלוואות באופן שווה לגופים מקומיים, בתנאי שסיפקו בטחונות מתאימים והדבר אינו נוגד את מדיניות הבנק.
סוגי בטחונות: משכנתאות, התחייבויות על מזומן, בטחונות, הנחה שהחברה ממשיכה כעסק חי (going concern) וכו'.


סוג הבטחונות השכיח ביותר עבור הלוואות לרכישת נדל"ן הוא משכנתא
משכנתא ניתן לבסס על:
- הנכס, בכפוף לעסקה
- נכסים אחרים
הבנקים מוכנים להלוות עד ל-80% מערך הנכס. אחוזי הריבית הממוצעים נעים בין 6.5%-7.5%. ההלוואות ניתנות לתקופות זמן שונות, עד ל-35 שנה.

VI) שיעורי מס בבולגריה לשנת 2007



* כיום בולגריה חתומה על הסכמים למניעת מיסוי כפול עם מדינות החברות באיחוד האירופי.

נשמח לעזור בכל שאלה או השקעה בבולגריה

טל ברכה
omega-invest ltd
359-889391000

בולגריה,השקעות בולגריה,פלובדיב,בורגס,מיסוי בולגריה,השקעות חול,סופיה,